En 2025, l’assiette de l’IFI inclut divers types de biens immobiliers, qu'ils soient détenus directement ou via des entités juridiques. Voici les principaux éléments à considérer :

• Résidence principale : souvent le bien le plus significatif, bénéficiant d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.
• Biens locatifs et secondaires : intégralement pris en compte dans l’évaluation.
• Biens en crédit-bail ou en location-accession : ces biens sont traités comme faisant partie du patrimoine de l'usufruitier ou du locataire accédant à la propriété.
• Parts dans des sociétés ou des organismes : les parts ou actions de sociétés détenant des immeubles non affectés aux activités professionnelles entrent également dans le calcul. Cela concerne notamment les parts de Sociétés Civiles Immobilières (SCI), Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), et Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI).
• Biens professionnels : certaines conditions spécifiques exemptent ces biens de l’IFI, ce qui sera développé plus loin.

Résidence principale et IFI

La résidence principale est souvent au cœur des préoccupations des redevables de l’IFI. En 2025, la valeur de la résidence principale est réduite de 30 % pour le calcul de l'IFI, ce qui peut influencer l'évaluation globale du patrimoine immobilier. Ce dispositif favorise les propriétaires qui occupent leur logement principal, en allégeant leur charge fiscale et en encourageant le maintien de la propriété résidentielle.

Certaines catégories de biens sont exonérées partiellement ou totalement d’IFI :

• Biens professionnels : totalement exonérés s'ils sont affectés à l'activité principale du contribuable.
• Biens ruraux, bois et forêts : bénéficient d'exonérations sous conditions spécifiques.
• Baux à long terme et certains groupements fonciers : peuvent également être exonérés selon la nature du bail ou du groupement.

Il est important de noter que certaines exonérations présentes sous l'ISF ne sont plus applicables avec l'IFI, ce qui peut affecter l'assiette imposable pour certains contribuables. C’est par exemple le cas des titres de PME.

La gestion du passif de l'IFI

La loi encadre strictement les dettes déductibles pour le calcul de l'IFI. Les contribuables peuvent déduire :

• Les dettes liées aux acquisitions immobilières : Les intérêts d'emprunts pour l'achat de biens immobiliers imposables sont déductibles.
• Les dépenses d'entretien et de réparation : Ces dépenses, lorsqu'elles sont effectivement supportées par le propriétaire, réduisent l'assiette imposable.
• Les améliorations et constructions : Les coûts liés à l'amélioration ou à la construction de biens immobiliers augmentent la valeur de ces derniers mais offrent aussi des possibilités de déduction fiscale.

Nota Bene : La réforme de la loi de finances a resserré les conditions de déduction des intérêts d'emprunt, notamment en modifiant les règles pour les prêts in fine et les prêts familiaux.

Enfin, les dons réalisés en faveur de la Fondation pour la Recherche Médicale sont déductibles à 75 % de votre montant dû au titre de l'IFI, dans la limite de 50 000 euros. Cela signifie que chaque euro donné réduit directement votre impôt, tout en maximisant votre impact sur la recherche médicale en France.